.
Årsavgiften och energikostnaderna
Hjorthagshus har möjligen bland de högsta årsavgifterna i Sverige för jämförbara föreningar. Orsaken till den höga årsavgiften är främst de skyhöga energikostnaderna men även eftersatt ekonomisk och teknisk förvaltning bidrar. Nedan visas en relevant jämförelse med andra föreningar.
Beträffande energiförlusterna har två oberoende översiktliga energiutredningar överlämnade till styrelsen under 2018 och 2022 visat vilka åtgärder som behöver vidtas för att minska förlusterna. Dessvärre har energiutredningarna inte lett till åtgärder.
.
Höjd årsavgift 1 januari 2025
Den höjning av årsavgiften med 10 procent per 1 januari 2025 som styrelsen beslutade om behövs inte. Höjningen ger föreningen en ny intäkt på cirka 1,5 miljoner kronor men under första halvåret 2025 kan föreningens energiförluster minskas med samma belopp. När energiförluster byggs bort sker det med permanenta åtgärder som låser energianvändningen på en lägre nivå. Att hantera de ökade energikostnaderna genom att öka årsavgiften leder till att årsavgiften måste höjas nästa gång energipriserna stiger. Höjningen leder till finansiell instabilitet medan minskning av föreningens energianvändning leder till finansiell stabilitet.
Efter höjningen blev föreningens månadsräkning för 40 m2 beloppet 3 718 kronor. Om alla lönsamma åtgärder för energieffektivisering och förbättrad förvaltning genomförs kommer månadsräkningen att sjunka till cirka 2 000 kr. Beräkningarna redovisas nedan. Medlem som äger en lägenhet på 40 m2 får årligen en sänkt boendekostnad med 20 600 kronor (och ökat lägenhetsvärde). Kanske passar ordspråket ”Less is more” bra in här?
.
Föreningens samlade energikostnader
Nedan visas de uppskattade energikostnaderna för medlemmarnas boende under 2024.
| Energiköp 2024 | Kr/år |
| Fjärrvärme | 3 800 000 |
| Fastighetsel | 450 000 |
| Hushållsel | 760 000 |
| Spisgas | 1 190 000 |
| Totala externa energiköp som försvinner vid genomgripande energieffektivisering | 6 200 000 |
Ovanstående kostnader försvinner helt vid genomgripande energieffektivisering. Hjorthagshus byggnader har fördelaktig placering direkt på berget och stora tak i oskymt läge som sammantaget medger energiautonomi vid noggrant genomförande. Kostnaderna för hushållsel och spisgas är intressanta eftersom de kan internaliseras (”plockas hem”) till föreningen och bli en intäkt som möjliggör att sänka årsavgifterna.
.
Föreningens kostnader och årsavgiften efter genomgripande energieffektivisering och förbättrad förvaltning
När energiköpen har upphört efter genomgripande energieffektivisering minskar kostnaderna samtidigt som olika underhållskostnader. Sammantaget uppstår en avsevärd sänkning föreningens kostnader. Främst är det den återkommande fönsterrenoveringen som försvinner när underhållsfria lågenergifönster installeras. Kostnader för takomläggning upphör även. Slutligen finns flera möjligheter att förbättra förvaltningen för sänkta kostnader.
Vissa nya intäkter uppstår vid förbättrad förvaltning, exempelvis genom utökad uthyrning av tomma lokaler och försäljning av el till medlemmar och laddstolpar. Nya kostnader blir avskrivningar och räntebetalningar för investeringar i genomgripande energieffektivisering. Investeringarna blir tillgångar på balansräkningen och ökar därmed värdet på föreningens byggnader. Lånen ska placeras på balansräkningens skuldsida och äts delvis upp av årlig inflation.
.
Den stora, bestående slutliga resultatförbättringen medger en sänkning årsavgiften till cirka 600 kronor/m2/år.
Genomgripande energieffektivisering är inte en ”quick fix” som händer över en natt. Hela processen tar förmodligen 4 – 6 år. Å andra sidan kan slutresultatet med god sannolikhet förutses genom att projekteringsplanen visar vilka tekniska installationer som behövs och eftersom den vid behov kan kompletteras med fler åtgärder. För att förstå att utfallet är möjligt kan besök göras till byggnader som redan har genomgått processen.
.
Inflationen, årsavgifterna och vinsten från energieffektivisering
Inflationen påverkar högst väsentligt de framtida energikostnaderna. Varje år ökar energikostnaderna med inflationen som läggs på tidigare års inflation (liknande ränta-på-ränta-effekten). De ackumulerade kostnaderna får på sikt stor betydelse för de årsavgifter som föreningen måste ta ut. Nedan visas kostnadsutvecklingen vid olika inflationstakt. Investeringar i energieffektivisering görs i nominella belopp och frikopplar föreningen från den framtida prisspiralen med inflation-på-inflation.
Inflationstakten 2 procent (blå kurva) är den inflationstakt som vi vet kommer att finnas eftersom Riksbanken utlovar den. Genom att styra ekonomin mot en låg inflationstakt minskas risken för deflation som riskerar bli synnerligen skadlig för ekonomin. Beträffande energipriserna har de under det senaste decenniet stigit klart mer än den allmänna inflationstakten på 2 procent. Elpriserna har de senaste 10 åren stigit med i genomsnitt 7 procent per år. Fjärrvärmen har de två senaste åren ökat i genomsnitt 11 procent. Energimarknadsinspektionen har gett klartecken kraftiga framtida höjningar av elpriserna för att främja utbyggnaden av Sveriges elnät. Fjärrvärmeföretagen har fått ökad konkurrens om biobränslena och varnar för nya framtida prishöjningar. Dessutom måste de investera i koldioxidinfångning vilket kan tänkas öka priset för fjärrvärmen. En osäkerhetsfaktor för prisutvecklingen är att allt fler fastighetsägare stänger av fjärrvärmen vilket leder till att fjärrvärmeföretaget måste sprida sina fasta kostnader på färre kunder, vilket sannolikt kommer att öka priset på fjärrvärmen.
Hjorthagshus behöver inte köpa någon energi alls. Genom energieffektivisering och investeringar i egen energiutrustning kan föreningen bli självförsörjande på energi. Om vi över en femårsperiod investerar 58 miljoner kronor uppstår en årlig kostnad för avskrivningar och ränta på cirka 2,2 miljoner kronor under avskrivningsperioden för investeringarna. Denna fasta kostnad visas i diagrammet ovan med den horisontella gröna linjen. Räntan ska bindas för att den framtida kostnaden för investeringarna ska bli helt känd. Totalbeloppet 58 miljoner motsvarar 3 700 kr/m2 lägenhetsyta eller knappt 5 procent av lägenhetsvärdet för föreningens bostadsrätter. Investeringen är alltså liten i förhållande till lägenhetsvärdet. Samtidigt kommer värdet att öka med cirka 15 procent (se nedan). Föreningen står för investering men de 15 procenten tillfaller medlemmarna.
Diagrammet ovan visar att redan vid den kända framtida inflationstakten på 2 procent uppstår en garanterad vinst på cirka 316 miljoner kronor. Om den genomsnittliga energiprisinflationen istället blir fullt möjliga 6 procent skapas en vinst på cirka 615 miljoner kronor. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig vinst på cirka 17 miljoner/år. När föreningen genom investeringar ”plockar hem” energiföretagens vinster till sig själv och medlemmarna kallar ekonomer taktiken för internalisering – föreningen tillgodogör sig andras intäkter och vinster. De stora vinnarna blir medlemmarna som får avsevärt lägre årsavgifter.
.
Vem betalar egentligen för investeringarna och räntan?
Kostnaden för investeringarna betalar föreningen till banken med månatliga överföringar för amorteringar och ränta. Vems pengar är det egentligen som används? Ekonomer menar att – genom taktiken internalisering – är det i själva verket energibolagen som betalar kostnaderna för åtgärderna. Föreningen använder de pengar som annars skulle ha skickats till energibolagen för energiköp till att betala banken.
Av intresse är att en rad förändringar av byggnaderna är ”permanenta”, dvs. de finns kvar även efter avskrivningsperiodens slut. Exempel är lågenergifönster, tilläggsisolering, ventilationsrör och borrhål för bergvärme. När kostnaden för avskrivningar har upphört, fortsätter nämnda åtgärder att tjäna sitt syfte att minska föreningens energikostnader och klimatpåverkan. Fast då är lönsamheten avsevärt högre.
.
Förmögenhetsökning för medlemmarna
Energiautonomi för förening kommer att leda till höjda värden på medlemmarnas bostadsrätter. Den högre värderingen uppstår tack vare flera mekanismer:
- Låga årsavgifter
- Immunitet mot framtida energiprishöjningar
- Ökad boendekomfort
- Minimal klimatpåverkan ”känns bra”
För att värdeökning ska ske måste nuvarande brister i underhållet av byggnaderna åtgärdas och trädgården få gott skick.
En rimlig bedömning är att lägenhetsvärdet kommer att stiga med minst 15 procent när alla åtgärder är genomförda. I föreningar som har utfört genomgripande energieffektivisering finns en värdeökning på denna nivå vid jämförelse med likvärdiga bostadsrätter i samma område. Givet att föreningen delger nya lägenhetsspekulanter planen på energiautonomi, minimal klimatpåverkan och låga årsavgifter kommer viss värdeökning att ske redan när föreningen inleder åtgärderna (förväntanseffekten). Värdeökning på 15 procent ger att dagens värde kring 75 000 kr/m2 stiger till 94 000 kr/m2.
En 40 m2 lägenhet ökar i värde med 450 000 kronor… utan att medlemmen egentligen har gjort något.
Av intresse är även den sammanlagd förmögenhetsökningen för medlemmarna som sannolikt kommer att uppgå till minst 175 miljoner kronor.
.
Låta årsavgiften bli noll?
Det finns bostadsrättsföreningar med noll i årsavgift. God ekonomisk förvaltning med realt och finansiellt sparande har gett den positiva belägenheten. Enstaka föreningar har ett realt och finansiellt sparande med stort överskott och måste betala utdelning till medlemmarna som därmed får betalt för att bo i sin bostad. Ovanligt men det förekommer.
Förutom låg boendekostnad finns andra fördelar för föreningar med stort realt och finansiellt sparande. Föreningen kan uppta lån för underhållsåtgärder utan att de kostar något eftersom räntorna om amorteringar som föreningen ska betala understiger avkastningen på sparandet som föreningen har.
Hjorthagshus kan använda vinsterna från genomgripande energieffektivisering för finansiellt sparande med avkastning. Affärsbankerna erbjuder s.k. diskretionär förvaltning som innebär att banken sköter förmögenheten och använder historisk avkastning för olika placeringsmöjligheter. Föreningen kan exempelvis beställa 10 procents avkastning på sitt sparande.
Om Hjorthagshus använder vinsterna från energieffektivisering för finansiellt sparande kan del av avkastningen från sparandet användas för att sänka årsavgifterna som då kommer att gå mot noll. På lång sikt kan föreningen potentiellt göra utbetalningar till medlemmarna.
Det är viktig att komma ihåg att avkastningen inte är garanterad. Den kan bli mindre eller mycket låg men även högre än den planerade avkastningen. Föreningen kan vid låg avkastning avbryta sitt finansiella sparande och övergå till sparande i reala tillgångar. Vissa bostadsrättsföreningar med stort finansiellt sparande har växlat över en del av sitt sparande till reala tillgångar för att balansera risken för låg avkastning från finansiellt sparande. Våra pensionsfonder har sedan länge arbetat med balans mellan reala och finansiella tillgångar. Balansen har ansetts nödvändig eftersom finansiella tillgångar anses ha högre risk.
.
Legala aspekter
En bostadsrättsförening är rättsligt sett en ekonomisk förening (med samma syfte som ett aktiebolag). Därför finns i Brf. Hjorthagshus stadgar, § 1 följande regel: ”Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen…”. Formuleringen är ordagrant hämtad från lagen om ekonomiska föreningar, § 4: ” …/… har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen …/….
I lagens förarbeten finns angivet att medlemskapet i en bostadsrättsförening ska vara (ekonomiskt) fördelaktigt. Dessvärre är det ekonomiskt ofördelaktigt att vara medlem i Hjorthagshus. Föreningens mångåriga politik att återkommande höja årsavgifterna när energipriserna och andra kostnader stiger i stället för att investera för uppgradering av byggnaderna och sänkta driftskostnader har gett ett olyckligt resultat: jämförelsevis höga årsavgifter, nedpressat värde på medlemmarnas bostadsrätter och hög klimatpåverkan. Sannolikt strider förvaltningens inriktning mot stadgarna och lagen om ekonomiska föreningar. Oaktat eventuellt regelbrott är politiken allmänt dålig för medlemmarna, ger sämre komfort i boendet och ska upphöra.
